【备忘录结论】
    1. 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
    2. 集体土地入市，有明确前提：必须是工业或者商业等经营性用途，即集体经营性建设用地，不包括农用地、宅基地等。因此，即使在集体土地入市的大背景下，小产权房仍然不得对集体外出售。
    3. 本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效：我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖。
    4. 本集体与集体外成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。（参见案例1-4）
    5. 城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
    6. 小产权房买卖合同无效后，双方应分别返还购房款及房产。对于损失，一般为购房款产生的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）。对于过错比例，一般为出让方承担主要的过错责任，承担60%的责任，受让方承担40%的责任。（参见案例1、3、4）
    一、新《土地管理法》出台背景
    现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现：（1）土地征收制度不完善，因征地引发的社会矛盾积累较多；（2）农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价；（3）宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难落实。
    为此，中央相继通过出台一系列文件进行顶层设计。2015年2月，全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》，在33个试点地区暂停实施《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款。授权决定还明确：对实践证明可行的，修改完善有关法律。《土地管理法》的修改正是在这样的背景下启动的。自2015年以来，33个试点地区取得了明显成效。
    在此背景下，新《土地管理法》于2019年8月26日通过，并将于2020年1月1日施行。
    二、《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》试点内容
    1. 暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
    2. 暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
    3. 暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障；加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系；有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
    三、法律条文变化：集体经营性建设用地入市
    1. 《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》
    第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
    前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
    2. 《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》
    第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
    前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
    四、参考案例
    案例1：余亚芬与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书/浙江省宁波市中级人民法院/（2015）浙甬民二终字第432号
    【法院认为】
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。可见，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。本案中，涉案房屋系由上诉人在本村集体土地上所建造，后由上诉人对外出卖，而被上诉人作为购买人并非房屋所在地的村集体经济组织成员，因此，双方因涉案房屋产生的买卖行为违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。故上诉人主张双方房屋买卖行为效力待定的上诉理由显然缺乏依据，本院不予采信。
    根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人作为房屋出让方应当明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向被上诉人出售农村集体土地上的房屋，应对房屋买卖行为无效承担主要的过错责任。被上诉人也明知涉案房屋的土地使用权性质，但仍买受房屋，对该行为无效也有过错。据此，原审法院根据双方的过错程度以及本案的实际情况，确认上诉人对因此产生的损失承担60%的比例并无不当。故上诉人不仅应返还被上诉人购房款，还应承担一定比例的损失。至于房屋买卖行为无效后产生的损失的确定问题，原审法院以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率作为标准予以确定亦无不当。因此，上诉人认为被上诉人的诉讼请求不当，原判确定的责任比例和损失显失公平的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
    案例2：周千里与柯慧霞房屋买卖合同纠纷/浙江省宁波市中级人民法院/（2014）浙甬民二终字第530号/宁波市海曙区人民法院/（2014）甬海民初字第624号
【一审法院认为】
受法律保护的合同，不仅须有基于合同当事人的真实意思表示而达成的合意，而且其内容必须合法。本案中原、被告当事人非同一集体经济组织成员，双方签订的买卖合同约定买卖建于农村宅基地上的房屋，违反了国家法律法规的强制性规定，应认定为无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求被告返还已付款项的主张，应予以支持。被告要求原告承担卖房差价100000元的辩称，无事实和法律依据，不予采信
【二审法院认为】
上诉人与被上诉人系非同一集体经济组织成员，上诉人将建造于农村宅基地上的房屋出卖给被上诉人，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法确认无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故上诉人理应返还被上诉人已付款项。至于上诉人的损失，应按照双方的过错大小，另行解决。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。
    案例3：张伦庆与王亚光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书/宁波市鄞州区人民法院/（2013）甬鄞民重字第11号
【法院认为】
本案的争议焦点主要为：一、原、被告对合同无效应承担的过错比例；二、原、被告双方因合同无效产生的损失范围。
    关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方达成的房屋买卖合同，系违反法律和行政法规的强制性规定而致无效，被告作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时应当审查房屋的权属及其他基本情况，其明知涉案房屋未取得权属证书，对房屋的土地性质亦属应当知道的情形，但仍受让房屋，于合同的无效，亦有过错。根据双方的过错程度以及本案实际情况，本院确认原、被告按照4：6的过错比例承担因合同无效产生的各项损失。
    关于争议焦点二，本院认为，合同无效，因合同取得的财产应当各自返还。房屋买卖合同乃双务合同，原告向被告支付房屋价款，被告向原告交付房屋，原告在丧失对房屋价款占有期间的利息损失以及被告在丧失对房屋占有期间的租金损失，系双方因房屋买卖合同无效而产生的直接损失，对该损失本院予以确认。故对于原告主张的以银行同期贷款利率标准计算从房屋价款支付之日至法院判决确定的履行之日止的利息损失，本院予以支持，被告应在其过错比例范围内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告承担利息损失赔偿责任。对于被告主张的自2011年8月2日至原告实际返还房屋之日止的房屋租金损失，本院亦予以支持，结合本院所作的调查笔录，酌情确定房屋月租金为1300元，由原告在其过错比例范围内对被告的租金损失承担赔偿责任。对于被告主张的房屋贬值损失，本院认为，涉案房屋系限制流通的集体土地上房屋，目前虽无法依评估确定现有市场价从而确定其贬值的金额，但从本院调查的情况看，联升佳苑小区内的房屋交易价格在一定程度上受房地产市场整体交易价格波动的影响，当前交易价格与2010年相比客观上存在下跌情形，否定涉案房屋存在贬值，既不符合实际，亦有失公允，故本院对涉案房屋存在贬值这一事实予以确认。对于贬值幅度，结合本院所作的调查笔录，酌情确定为每平方米1000元，以房屋面积132.74平方米计算共计132740元，原告应在其过错比例范围内对因房屋贬值给被告造成的损失承担赔偿责任。
案例4：干建菊与孙敏、孙维房屋买卖合同纠纷一审民事判决书/宁波市鄞州区人民法院/（2015）甬鄞民初字第1200号
【法院认为】
关于《卖房协意书》的合同主体问题，虽然该协议的是被告孙维以被告孙敏的名义签订的，但三被告现确认该协议系其三人的共同意思表示，该协议的权利义务也由其三人共同享有及承担，故三被告均为合同相对人，系本案适格被告。关于《卖房协意书》的效力，原告主张因三被告无权处分导致合同无效，原告所在村与古庵村同属高桥镇，涉案房屋可以买卖；三被告认为涉案房屋系集体土地上的房屋，不得出卖给原告，因违反法律强制性规定而导致合同无效。本院认为，不论合同相对人对合同标的是否有处分权，违反法律、行政法规强制性规定的合同均属无效，故应先审查《卖房协意书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告买卖的是三被告依据《古庵村拆旧房购新房协议书》可购买的新房，该房屋所附着的土地为集体用地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而原告并非该村集体经济组织成员，故原、被告买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其签订的《卖房协意书》应属无效，自始不发生法律效力。因该无效合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。原告已支付三被告房款300000元，三被告应予返还，对于三被告提出的支付给原告外祖母的50000元，三被告亦确认系被告孙敏在收取房款后另行支付的，与本案不属同一法律关系，不应扣减，故对原告要求三被告返还房款300000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，被告认为合同无效双方负有同等责任，被告不应支付利息。本院认为，原告丧失对房屋价款300000元占有期间的利息损失，系原告因房屋买卖合同无效产生的直接损失，应由过错方予以赔偿，但原告主张按月利率0.7%计算利息损失缺乏依据，应按中国人民银行同期贷款利率计算。对于过错比例，本院认为，三被告作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时知晓该房屋为古庵村拆除农村旧房后安置的新房，对房屋的土地性质亦属应当知道的情形，但仍受让房屋，于合同的无效，亦有过错。根据双方的过错程度以及本案实际情况，本院确认原、被告按照4：6的过错比例承担利息损失。因此，三被告应赔偿原告自2008年9月30日起至房款返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的60%。